不動産をこれから売却したい方、将来的に売却を検討している方は、不動産売却時にかかる税金について気になる方も多いのではないでしょうか。
特に収益用の不動産は高額な取引が多く、納める税金も高額になる為、基本的な税金の計算方法はもちろん、損しない為の税知識についてはしっかり理解しておきたいですよね。
今回はそんな『収益不動産を売却した際にかかる税金 譲渡所得税』について、基礎知識、計算方法など、わかりやすく解説していきます。
収益物件売却時にかかる税金『譲渡所得税』とは？
不動産を売却した場合、その売却により得た所得は『譲渡所得』に分類されます。
その譲渡所得に対してかかる税金が『譲渡所得税』ということになります。
ただし、山林を譲渡した場合は『山林所得』に分類され、譲渡所得税と計算方法が異なりますので注意が必要です。
また、譲渡所得税はあくまで、売却益が出た場合のみにかかる税金です。
不動産を購入した時の金額よりも、売却した金額の方が低いような場合には税金がかかりません。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税の計算方法については以下の通りです。
譲渡所得税=譲渡所得×税率（所得税・住民税)
上記の計算を求めるには、以下を理解する必要があります。
- 譲渡所得の計算方法
- 取得費の計算方法
- 税率
それぞれ分解してみていきましょう。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得については以下の計算式で求めます。
譲渡所得=総収入金額ー(取得費＋譲渡費用)
上記の総収入金額というのは、不動産を売却した際に得られる収入の合計額です。
総収入金額から取得費と譲渡費用をマイナスすることで譲渡所得（課税標準）を求めることができます。
不動産の取得費とは？取得費の計算方法について
上記の譲渡所得の金額を計算する為には、物件の取得費を理解しておく必要があります。
取得費とは、簡単にいうと物件を購入したときにかかった費用のことで、土地や建物の購入代金、建築費用、購入時に支払った仲介手数料、測量費用、改良費などが取得費にあたります。
尚、「減価償却」といって、建物は経年により資産価値が年々減少していくという観点から、建物に関しては経過年数に応じて減少した金額で取得費を算出します。
取得費が不明の場合は概算取得費で計算する
相続や贈与等で不動産等を取得した場合、元々いくらで購入したのかがわからないケースもありますので、そういった場合は取得費の代わりに概算取得費で計算することになります。
概算取得費の計算方法はとてもシンプルで、
譲渡による総収入金額 × 5％ です。
単純計算で、1億円で購入したはずの物件でも5%(500万円)の価値でみなされることになりますので、9500万円の金額に対して課税されることになります。
通常、取得費の算出に用いる書類として、売買契約書がエビデンス(根拠)になるのですが、証明する書類がないと、原則は上記の概算取得費の計算式で課税しなければなりません。
しかし、売買契約書が無い場合でも、他のエビデンスがあれば、その金額を取得費として、確定申告できる場合があります。
例えば以下のような方法です。
- 購入当時に不動産会社により作成されたチラシやパンフレットを提出する
- 登記簿謄本の抵当権の項目に記載されているローンの金額を基に推測する
- 不動産鑑定士に依頼し当時の取得費を算出してもらう
- 市街地価格指数を基に計算する
上記を組み合わせることによって、大きな節税になる可能性がありますので、売買契約書を紛失しているからといって諦めずに、他の方法で申告できないか検討してみましょう。
もし頼んでいる税理士がいれば、税理士に相談してみるのが一番です。
最適な税理士を紹介してくれるサービスもありますので、こちらから税理士を探して相談してみるのもよいでしょう。
譲渡所得税は物件の保有期間によって税率が異なる
譲渡所得税は、売却する物件の保有期間で税率が異なります。
短期間で売買する場合は短期譲渡所得という扱いになり、高い税率で納める必要があります。
一方で長期間保有していた場合は長期譲渡所得といって、比較的低い税率になります。
短期譲渡所得の税率
収益物件の所有期間が、売却する年の1月1日の時点で5年以内の場合は短期譲渡所得になります。
短期譲渡所得に対する税率は39％(所得税30%、住民税9％)です。
長期譲渡所得の税率
収益物件の所有期間が、売却する年の1月1日の時点で5年を超えている場合は長期所得になります。
短期譲渡所得に対する税率は20％(所得税15%、住民税5％)です。
所得税と住民税の他に『復興特別所得税』がかかる
2013年から2037年までは、上記と別に復興特別所得税を支払う必要があります。
補足
2011年12月に、「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」が公布され、「復興特別所得税」が創設されました。
復興特別所得税の税率は一律2.1％で、ポイントとしては、基準所得税額に乗じられるという点です。
つまり、復興特別所得税は以下の2段階の計算で算出します。
①基準所得税額＝譲渡所得×所得税率
②復興特別所得税＝基準所得税額×2.1％
具体的に試算してみましょう。
例えば、譲渡所得が1000万円で短期譲渡の場合は、以下の計算になります。
①1000万円×30％＝300万円（基準所得税額）
②300万円×2.1％＝6.3万円（復興特別所得税）
まずは基準となる所得税額を導き出してから、それに対して税率2.1％を乗じますので、譲渡所得が1000万円で短期譲渡の場合の復興特別所得税は6.3万円ということになります。
詳しく書いた記事はこちら
⇒不動産売却時にかかる「復興特別所得税」とは？いつまでかかるの？計算方法も解説
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参考不動産売却時にかかる「復興特別所得税」とは？いつまでかかるの？計算方法も解説
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まとめ
今回は『収益物件売却時にかかる譲渡所得税』 について記事にしましたがいかがだったでしょうか。
譲渡所得税は不動産の売却時にかかる税金の中でも大きな割合を占めますのでしっかりと理解しておきたいですね。
特に短期譲渡と長期譲渡では、所得に対する税率が19％も変わってくるので、売却するタイミングなども考えておくことが重要です。
マイホーム（居住用不動産）の売却については、税金がお得になる特例がありますので、上手く活用して節税しましょう。
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