資産運用でよく耳にするキャピタルゲインとインカムゲインですが、どちらも投資・資産運用をして得られる利益のことを指します。
不動産投資においてもキャピタルゲインとインカムゲインはよく使われる用語で、それぞれ収益の受け取り方に違いがあります。
今回はそんな不動産投資におけるキャピタルゲインとインカムゲインの違いについて解説しますので、2つの違いがあまりわかっていないという方は是非参考にしてください。
キャピタルゲインとは売却益のこと
不動産投資におけるキャピタルゲインとは、不動産を購入した時よりも、高値で売却できた場合に得られる売買差益のことをいいます。
例えば5000万円で購入したマンションが6000万円で売却できた場合には1000万円が利益になりますので、その1000万円がキャピタルゲインということになります。
もちろんその1000万円が全額利益になる訳ではなく、諸費用と税金がかかることになりますが、税金については個人か法人か、短期保有か長期保有かなどによって税率が大きく変わることもありますので、売却する場合は事前に確認しておくことが大事です。
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キャピタルゲイン(売却益)投資のメリット・デメリット
まずキャピタルゲイン投資狙いの投資は、良くも悪くも景気動向の影響を受けやすいといった特徴があります。
景気の回復期、経済成長期など、不動産価格が高騰しているタイミングであれば、大きな売却益が期待できるでしょう。
反対に、景気が悪い時や低成長期で不動産の価値が減少傾向にあるタイミングでは、売却による利益は期待しにくく、場合によっては元本割れするリスクもあります。
もちろん利益を得る為には不動産を安く購入することが大事ですので、情報収集力や、優良な物件を見極める目利き力が必要になります。
インカムゲインとは家賃収入のこと
不動産投資におけるインカムゲインとは、簡単にいうと所有している不動産を賃貸に出すことで、毎月コンスタントに入ってくる家賃収入のことを指します。
例えばマンションの1室を家賃10万円で賃貸に出した場合、毎月10万円の家賃がオーナーに入ってくることになりますが、そこからローン支払、税金、修繕費、管理会社に管理を委託している場合は管理料などといった支出が発生しますので、インカムゲインは入ってくる金銭だけでなく、支出も含めて考えなければなりません。
インカムゲイン(家賃収入)投資のメリット・デメリット
インカムゲインは賃貸に出して入居者が付いていれば安定して家賃が入り、長期に渡ってリターンを得られるといったメリットがあります。
月々の家賃収入がローン支払額を上回っていれば早い段階で手元に残るお金（キャッシュフロー）は貯まっていきますし、老後の年金の足しとしても期待できます。
一方でキャピタルゲインのように大きな額を短期間で得られるような投資ではありません。
10年・20年・長ければ35年程度の長期間でローンを組み、家賃収入からこつこつ返済に充てるので、投資の回収にはどうしても時間がかかってしまいます。
また、リスクとしては大きいもので空室リスクや老朽化リスク、災害リスクがあります。
長期間空室が続けば当然そのお部屋のお家賃は入ってこないことになりますが、ローンは支払っていかないといけませんので、空室が複数になると赤字になるリスクも覚悟しなければなりません。
尚、老朽化や災害になどにより多額の修繕費が必要になる可能性もありますので、そういった出費に備えて、しっかりとキャッシュを残しておいたり、火災保険・地震保険などでリスクをカバーしておくことが重要でしょう。
キャピタルゲインとインカムゲインではどちらがおすすめ？
これから不動産投資をはじめたい方には長期保有を想定したインカムゲインが現実的です。
家賃は、不動産価格のように大きく変動することはなく、安定して家賃が入ってきますので、収入が安定します。
ただ、家賃を得ながらも将来的に高値で売却するタイミングがあれば、そこでキャピタルゲインを得るような方向に切り替えてもよいでしょう。
私が携わってきた多くの賃貸オーナーの中でも、最初は小規模の区分ワンルームマンション1室や築古一戸建てから投資をはじめて徐々に規模を拡大していったという方も多いので初心者はまず小規模からでも物件を所有して、賃貸経営のいろはを習得することからはじめてみましょう。
まとめ
今回は『不動産投資におけるキャピタルゲイン・インカムゲイン』 について記事にしましたがいかがだったでしょうか。
本記事のまとめ
- キャピタルゲインは売却益
- インカムゲインは家賃収入
- キャピタルゲインのメリットは景気がいいと多額の売却益が期待できる
- キャピタルゲインのデメリットは景気が悪いと元本割れのリスクがある
- インカムゲインのメリットは安定した家賃収入
- インカム原因のデメリットは空室リスク、老朽化リスク、災害リスク
- 初心者で不動産投資をはじめるならインカムゲインの投資がおすすめ
不動産投資をこれからはじめられる方は、キャピタルゲインとインカムゲインのそれぞれのメリット・デメリットを把握して取り組むようにしましょう。
