どうもこんにちは！
大阪の賃貸管理会社に勤務している
みやへい(@miyahei2019)です！！
賃貸を借りているけど急に転勤が決まった。
通常であれば、引っ越し先を見つけて、今住んでいる所は解約しますが、
仲良くしていてよくお家にも遊びにきていたAさんが、
『退去するんだったら代わりに家賃を払うから住まわせてよー』
と言ってきました。
そんな時あなたならどうしますか？
実は賃貸で契約しているお部屋を、勝手に他人に貸す行為はとっても危険なんです。
今回は、そんな賃貸の無断転貸・又貸しリスクについて書いていこうと思います。
賃貸借の転貸・又貸しとは？
賃貸で契約しているお部屋を、自分以外の人に住まわせる行為、
これを『転貸、又貸し』などと言ったりします。
また、建物の所有者から部屋を借りて、自ら貸主となり他の人に貸し付けて利益を得る契約で『サブリース契約』なんて契約もあったりします。
ただし、サブリース契約は、オーナーの承諾を得て転貸していますが、勝手に他の人に貸し付けることを『無断転貸』といって、賃貸業界では、許すまじ行為という認識を持っている人がほとんどです。
なぜ無断転貸をするといけないのでしょうか。
以下で解説していきます。
賃貸で借りているお部屋を知り合いに貸すのはNG
仮に無断転貸が行われたとしても、
『キチンと家賃が入ってくるからいいじゃないか。』
という考えを持っているオーナーもいます。
たしかに、賃貸アパートや賃貸マンションを経営している上で一番重要なのは、家賃が安定して毎月入ってくるという点です。
しかし、無断転貸を行うことは契約違反になりますので、基本的にはNGです。
賃貸借契約書の条文にも『転貸、権利譲渡の禁止』について記載してあることがほとんどですし、民法612条にも明記してあります。
【民法第612条】
- 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
- 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
引用：WIKIBOOKS
契約違反に該当すると、『そんな悪いことをする入居者は出て行ってくれー』と、契約の解除を請求されても仕方がないでしょう。
また、転借人が犯した全責任が契約者(賃借人)に降りかかってきますので、安易な考えで無断転貸するのは絶対にやめておいた方がよいです。
補足
賃借人＝お部屋の契約者 転借人＝契約者から転貸されて住んでいる人
無断転貸をすると以下のようなトラブルに巻き込まれる可能性があります。
- 転借人による家賃滞納があり、契約者に請求がきた
- 転借人による火の不始末で火災が発生し、オーナーから損害賠償を請求された。
- 転借人の素行が悪く、近隣からの通報で契約者に何度も連絡が入った。
割とよくある話です。
彼氏・彼女、友人だったら転貸してもいい？
最近は結婚前に同棲をするカップルや、友人同士でルームシェアをする方も増えてきています。
ここで気になるのが、恋人や友人であれば、転貸してもいいのでしょうか？
答えはNOです！！
よくあるのが、以下の例です。
【契約者Aと友人Bのルームシェア】
契約者Aの結婚が決まり、契約者Aは退去、同居人Bが残るケース
【契約者Aと恋人Bの同棲】
契約者Aと恋人Bが喧嘩で破局。契約者ではない恋人Bが残るケース
こうしたケースの場合でも、無断転貸に該当し、何も悪いことをしていなくても契約解除の要因となりますし、転借人が何かトラブルをおこそうものなら、契約者が責任を負う羽目になってしまいます。
関係がなくなった人の家賃滞納まで面倒みたくないですよね。
民泊も許可なしの場合は無断転貸に！
ここ近年話題になっている『民泊』ですが、民泊も貸主の承諾なし勝手に運営すると契約違反になり、契約の解除事由に該当します。
民泊とは、住宅の全部又は一部を旅行者向けに貸し出すサービスのことですが、このサービス・運営を勝手にやってしまうのは当然に考えてNGです。
もし民泊を運営したい場合は、貸主の承諾を得ることはもちろんのこと、法規制などについてもしっかりと調べた上で運営するようにしましょう。
契約の名義を変えたい場合はまず相談
どんな事情においても契約者以外の人物が、契約者に代わって住むことは許されないのでしょうか？
実際はそんなこともありません。
事前にオーナーの承諾さえ得ることができれば入居できるケースもあったりします。
ただし、もし契約者が退去して、同居人などといった別の人物が住み続ける場合、名義を変える必要がでてきますので、諸費用をお支払いする必要が出てくるでしょう。
例えば、名義変更手数料、家賃保証会社の保証料、火災保険料、礼金などの費用が新たに発生する可能性がありますので、事前にオーナーもしくは管理会社に確認を取っておきましょう。
まとめ
今回は、『賃貸で借りている部屋を知り合いに貸してもいいの？』といった疑問に対して記事にしてみましたがいかがだったでしょうか。
無断転貸は契約違反に該当し、契約の解除事由になってしまいますので、安易な考えで知り合いや恋人などに住まわせるようなことは絶対にやめましょう。
どうしてもやむを得ない事情で名義を変えたいようであれば、オーナーや管理会社の承諾を得る必要がありますのでまずは相談してみることをおすすめします。
それではまたお会いしましょう！！
