一棟もののアパートやマンションを保有していて、売却を考えているものの、売却時に必要な諸費用について、よくわからないという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、一棟アパート、マンションを売却する際にかかる諸費用や税金について、詳しく、そしてわかりやすく解説していきたいと思います。
売却を考えている方や、将来の為に知っておきたいという方は参考してください。
一棟アパート・マンション売却時に必要な諸費用・税金
一棟の収益アパートやマンションを売却する際には、売買契約や抵当権の抹消など、様々な手続きが発生しますので、それらの手続きに伴って諸費用や税金が発生します。
売却時にかかる諸費用・税金としては、以下のようなものがあります。
- 譲渡所得税
- 仲介手数料
- 測量費用
- 印紙税
- 抵当権抹消登記費用
- 消費税
- 立ち退き費用
- 賃料の清算金
- その他修繕・クリーニング費用
それぞれ順番に詳しく見てみましょう。
譲渡所得税
不動産の売買契約が成立し、その売却によって譲渡益が発生した場合には、譲渡所得税(所得税・住民税)を納めなければなりません。
譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
譲渡所得税は不動産を保有していた期間によって税率が変わったりします。
譲渡所得税の細かい計算方法や税率などを詳しく解説した記事がありますので、そちらをご参照ください。
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参考収益物件売却時にかかる税金「譲渡所得税」とは？計算方法・基礎知識をわかりやすく解説
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仲介手数料
仲介手数料とは売主と買主の間に入る不動産会社に支払う手数料のことを指します。
宅地建物取引業法では、仲介手数料の上限について以下の表のとおり定めてますので、上限以上の報酬は支払う必要がありません。
| 物件の取引価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
測量費用
不動産売却の際、隣地境界が不明確な場合は、測量が必要になります。
不明確な場合というのは、例えば境界の位置を示す境界票がずれたり外れたりしているケースや、相続で取得した土地の測量図が古かったり、測量図自体がないこともあったりしますので、そういった場合には、境界を確定させてから売却するのが一般的。
測量費用の相場は約30万円～50万円です。但し、国有地に面している土地や、土地境界のトラブルがあるケースなどは費用が上がる可能性がありますので注意しましょう。
印紙税
不動産売却時に作成する売買契約書は、印紙税法で定められている課税文書に該当しますので、印紙税を納める必要があります。
印紙税の額は、契約金額により変動し、納税額は以下のとおりです。
印紙税は「租税特別措置法」によって軽減措置が取られておりますので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される契約書等は軽減措置の対象となります。
抵当権抹消登記費用
不動産を購入する際に、金融機関からアパートローンなどの融資を受けていた場合、不動産はローン返済の担保として設定されます。
この担保の権利のことを『抵当権』といいます。
アパート、マンションを売却してローンを完済するだけでは抵当権を抹消されませんので、不動産を売却する前に不動産登記から抵当権を抹消しておく必要があります。
その抵当権抹消にかかる費用が『抵当権抹消登記費用』です。
抵当権抹消登記は、司法書士に依頼して行うことが一般的ではありますが、自分で行うことも可能です。
司法書士に依頼する場合、大体1万円から2万円程度の費用が発生しますが、自分で抵当権抹消登記を行う場合は司法書士に対しての報酬を支払う必要がなく、諸経費のみがかかりますので、5,000円程度まで抑えることが可能です。
消費税
収益アパート・マンションを売却する際には消費税がかかります。
建物を敷地ごと売却する場合に、土地には消費税がかかりませんが建物は課税対象になります。
ただし、納付が必要になるのは前々年度の課税売上が1,000万円を超える場合のみですので、全ての方が課税されるわけではありません。
立ち退き費用
アパート・マンションを売却する際に、建物を解体する場合や大規模なリフォームを行う場合に、入居者に立ち退いてもらわないといけないケースがあります。
立ち退きに関しては、通常「正当事由」がなければ認められない為、納得してもらう為に立ち退き料を支払うパターンがほとんどです。
立ち退き料の相場は住居の場合はおおよそ家賃の6ヶ月～12ヶ月分ですが、店舗だと数百万円～数千万円かかるケースもあります。
賃料の清算金
賃貸経営においては、入居者から毎月家賃が入ってきますが、月の途中で物件を売却した場合は、家賃を売主と買主で折半することが一般的です。
例えばアパートの売却が決まり、11月16日にアパートを引き渡したとしたら、11月分の家賃は売主15日分（11/1～15）、買主15日分（11/16～11/30）という感じで分け合うことになります。
家賃は先払いの慣習があり、上記の様な契約だと11月分の家賃は売り主の手元にいく為、日割した金額を売買価格から差し引いて清算します。
その他、修繕費用やクリーニング費用
物件を売却する際、場合によっては修繕費用やハウスクリーニング費用が必要になります。
例えば、売却が決まって引き渡し日の前後で退去する部屋が発生した場合、そのお部屋の修繕費用（原状回復費用）を売主と買主でどちらが負担するか話合うことになりますが、売主が負担する場合は費用を支払わなければなりません。
まとめ
今回は『一棟アパート・マンション売却時にかかる諸費用・税金』について記事にしましたが参考になりましたでしょうか。
諸費用や税金について知っておくことも大事ですが、近い将来売却を検討している方は、所有しているアパート・マンションがいくらぐらいで売れるのかを知っておくことの方がもっと大事です。
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