初期費用をできるだけ抑えたいけど敷金・礼金ゼロ物件で実際どうなの？
新生活のスタート、なにかとお金がかかるタイミングでの引越し。
賃貸の初期費用は金額が高く、悩みの種になっている方も多いと思います。
初期費用が高くつく物件が多い一方で、敷金礼金ゼロの物件が存在するのはご存知でしょうか？
でも、ただ単に安いだけではなんか怖いですよね。
費用を抑えることに越したことはないですけど、その背景や理由が気になりませんか？
そこで今回は「敷金礼金なし！なぜゼロゼロ物件が存在するの？理由を深掘りしてみた」と題して、その全貌を詳しく解説しますので最後まで見てくださいね。
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この記事を書いた人
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賃貸物件における敷金・礼金の仕組みと相場
敷金と礼金は賃貸物件の契約において発生する初期費用の項目のひとつです。
まずは、それぞれの仕組みと相場について解説していきます。
敷金の仕組みと相場
敷金は、物件に生じた損害を担保するための保証金として機能します。
例えば家賃滞納があった時に大家さんが敷金から家賃を差し引くことができたり、退去時の補修費用を差し引いたりすることがあります。
賃貸の解約時には、特に差し引くものがなければ、返還されるお金です。
敷金がかかる場合、一般的には家賃の1～2ヶ月分が相場となりますが、地域や物件の条件により異なります。
礼金の仕組みと相場
一方で礼金は、物件の貸主への感謝の意を示す一時金とされ、敷金と違って返還されないお金です。
こちらも一般的には家賃の1～2ヶ月分が相場です。
なぜ敷金・礼金なしの賃貸物件が存在するのか。理由について深掘り
敷金礼金なし物件は、入居者にとっては初期費用を軽減するというメリットがあります。
それでは、どのような理由で敷金礼金なし物件が存在するのでしょうか。
以下のような理由が考えられます。
- 競合物件が多いから敷金礼金をなしにしている
- 空室期間が長い物件を敷金礼金なしにしている
- オフシーズンにより敷金礼金をなしにしている
競合物件が多いから敷金礼金をなしにしている
賃貸市場の競争は厳しく、多くの物件が競合します。
特に中心部のワンルームマンションは供給過多が進んでおりエリアによっては空室が目立つようになってきました。
そこで入居促進の為に2000年代以降ぐらいから敷金礼金なしのゼロゼロ物件が増えはじめ、年々増加しているようです。
空室期間が長い物件を敷金礼金なしにしている
賃貸物件のオーナーからすると空室期間が長いとその分損失が膨らんでいく為、敷金礼金をゼロにして早期に入居者を確保できるように施策を行う場合があります。
例えば家賃が8万円の物件で4ヶ月間空室になった場合、8万円×4ヶ月＝32万円なのでとても大きな損失になりますよね。
それだったら無理して礼金10万円取るよりも、敷金礼金をゼロにして、1ヶ月でも早く入居してもらった方がいいというワケなんです。
オフシーズンにより敷金礼金をなしにしている
日本では1月〜4月頃のお引越しが多く賃貸シーズンですが、一方で5月頃〜8月中旬頃までは閑散期でいわゆるオフシーズンになります。
オフシーズンは、やはりシーズンと比べると賃貸需要が少なくなりますので、入居促進のために予め敷金礼金をゼロに設定する物件も比較的多くなります。
敷金礼金なし物件を契約するデメリット
敷金礼金なし物件は魅力的に見えますが、その反面、いくつかのデメリットが存在します。
これらを理解した上で、自身に合った物件を選ぶことが重要です。
以下でデメリットを見ていきましょう。
退去時に原状回復費用を実費で支払わなければならない
敷金礼金なしの物件は退去時に原状回復費用を実費で請求される場合があります。
大前提として、退去時の原状回復費用は、国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿って貸主と借主の負担割合を決定しますが、簡単いうと自然損耗や経年劣化、通常の使用に伴う損耗は貸主負担で、その他の故意・過失・善管注意義務違反・通常の使用を超えるような損耗・毀損については借主負担となります。
その借主負担の部分に関しては当然、敷金礼金ゼロでの場合も、敷金礼金がある場合でも支払う必要がありますが、契約時に敷金を預けている場合はその敷金から原状回復費用が差し引かれることになりますので、敷金内で収まる場合は追加で支払う必要もなければ、残りの敷金が返還される可能性もあります。
それが、敷金を預けてない場合は実費で支払うことになりますので、実質的に損するわけではないのですが、思わぬ出費になる可能性がありますので注意が必要です。
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家賃設定が高い可能性
敷金礼金なしの物件は、代わりに月々の家賃に上乗せされ、相場よりも家賃の設定が高くなっている場合がありますので注意が必要です。
例えば、礼金10万円で家賃8万円の物件と、敷金礼金なしで家賃8万5千円の物件を契約した場合、最初は後者の方が初期費用が抑えられてお得に感じますが、毎月のお家賃は5千円の差額がありますので年間にすると6万円、2年間の場合は12万円の差額が出ますので、2年以上住む場合は前者の方がお得になり、更に3年・4年と住む間にどんどん差額が広がっていってしまいます。
家賃が高いと、長い目で見て損する場合がありますので、物件を探す段階で周辺物件の情報をよく見て、家賃の相場をある程度下調べしておくことが重要です。
あとは住む年数によってもその辺りは変わってきますので、何年ぐらい住む予定なのかもイメージしておくと良いでしょう。
物件の選択肢が狭まる可能性
敷金礼金なしを絶対条件とすると、選択できる物件が限定されてしまう可能性があります。
もちろんどうしてもカツカツで初期費用が用意できないという場合は仕方ありませんが、幅広く物件を見て比較することで理想のお部屋に出逢える可能性がアップしますので、敷金礼金はいくらまでならOKという感じで上限を決めて、選択肢を増やすようにしておくと良いでしょう。
物件の条件が悪い可能性
敷金礼金なしの物件は、物件の条件が悪いことが原因で敷金礼金をなしにしている場合があります。
例えば以下のような場合です。
- 日当たりが悪い
- 駅から遠い
- いわくつき物件
- 築年数が古い
- 間取りが悪い
- 周囲の環境が悪い
これらのマイナスポイントがあった場合、妥協できるかどうかを冷静に判断することがポイントです。
敷金礼金なし物件のメリットは初期費用を抑えられる！
敷金礼金なし物件は、なんといっても初期費用を抑えることができるメリットがあります。
新生活はなにかとお金がかかるものです。
引越し費用から家具・家電の購入費用など考えるのが嫌になるぐらい出費が多くなりますが、賃貸契約の初期費用を抑えることができるとその分他のことに費用を充てることができますのでとっても助かりますよね。
初期費用を抑えることができれば、家賃が少し高めの物件も選択肢に入れることができます。
先ほどのデメリットの部分とは逆説的になりますが、かかると見込んでいた敷金礼金がなしになったら、少々高い家賃の物件でもいいかなという考え方もあります。
例えば礼金20万円が相場のエリアで敷金礼金ゼロ物件を契約した場合で、大体2年ぐらい住むイメージを持っていたとしましょう。
20万を2年で割ると20万円÷24なので、8,333円になります。よって、極端な話、家賃の予算を8,000円上げたとしても総支払額はそれほど変わりません。
8,000円家賃が高いと、物件のグレードが上がることも多い為、ワンランク上の物件にも手が届くかもしれません。
敷金礼金なし物件は隠れた費用に注意しよう
敷金礼金なし物件は、表面的には初期費用を抑えられますが、隠れた費用が発生することもあります。
しっかりと契約内容を確認しましょう。
短期解約違約金の特約が設定されていることが多い
敷金礼金なし物件では、短期解約時の違約金が高額に設定されていることが多いです。
契約期間内に退去する可能性がある場合は、この点を確認しておくことが重要です。
理由としては賃貸物件のオーナーからすると、部屋が空室になってから、せっかくリフォーム（原状回復）もして、クリーニングもして、更には不動産会社に契約時の報酬も支払ったのにすぐに退去されてしますと、大幅に損する可能性があるからです。
短期解約の違約金の期間や金額については物件によって異なりますが、大体以下のようなイメージです。
【 例 】
- 1年未満の解約の場合、短期解約違約金として賃料の2か月分を借主は貸主に対して支払うものとする。
- 2年未満の解約の場合、短期解約違約金として賃料の1か月分を借主は貸主に対して支払うものとする。
短期解約の違約金は賃貸借契約書の特約事項に書いてありますので、契約前にしっかりと確認しておきましょう。
ハウスクリーニング代や清掃費用などが別途必要
敷金礼金なし物件では、ハウスクリーニング代や清掃費用といった、別途費用が発生することもあります。
これらが発生する場合は契約時に先払いする場合と、解約時に支払う場合があります。
尚、通常のハウスクリーニング代、清掃代については原則は貸主（オーナー）負担ですが、賃貸借契約書に借主の負担になる旨と金額を明記することにより有効になりますので、賃貸借契約書に記載がない場合は支払う費用がありません。
ですので賃貸借契約書をしっかりと確認してください。
また、もちろんですが退去時に、通常のクリーニングでは落ちないぐらい汚しており特殊清掃が必要になった場合は別途特殊清掃費用がかかることもあります。
更新料が高く設定されている場合がある
敷金礼金なし物件の場合、更新料が通常より高く設定されている場合もあります。
長期的な生活を考える際には、この点も確認しておくことが重要です。
まとめ
今回は「敷金礼金なし！なぜゼロゼロ物件が存在するの？理由を深掘りしてみた」というテーマで書きましたがいかがだったでしょうか。
本記事では、賃貸物件における敷金・礼金の仕組みと相場から、敷金礼金なし物件が存在する理由、そのメリット・デメリット、さらには注意すべき隠れた費用について解説しました。
競争が激しい地域、空室が長期化している物件、またはオフシーズンなど、様々な理由で敷金・礼金なしの物件が存在します。
これらは初期費用を大幅に抑えられるメリットがありますが、反面、退去時の費用が高額になる可能性、家賃の設定が高めであること、物件の条件が悪い可能性などのデメリットも存在します。
さらに、短期解約の違約金、ハウスクリーニング代や清掃費用、更新料など、見落としがちな費用も存在することに注意が必要です。
物件選びはライフスタイルや経済状況によって最適な答えが変わるため、一概に敷金・礼金なし物件が良いとは言えません。
これらの要素を総合的に考慮し、自分にとって最適な賃貸物件を選びましょう。
