私は大阪の賃貸管理会社に勤務しているのですが、親戚や知人・友人からよくこんな感じで質問されます。
管理会社ってどんな仕事なの？
そんな質問に対しこう答えます。
賃貸に入居している人のクレーム対応をしたり、空室の募集をしたり、オーナーに色々報告したりもしてるし．．．
あと建物のメンテナンスもしていれば、リフォームの手配とか、退去立ち会いに、それから．．．
管理会社は仲介会社(エイブルやアパマンショップなどの街の不動産屋さん)と違って、どちらかというと裏方の仕事なので、賃貸管理会社と聞いてパッとどんな仕事かイメージできる人は割と少ないようです。
今回はそんな、一般的にはあまり知られていない『賃貸管理会社の仕事内容』について、
賃貸管理会社に勤めているわたくし みやへい が網羅的に解説したいと思います。
ちなみに私自身、仲介会社で５年勤めたあとに管理会社に転職してますので、それぞれの良し悪しはわかります。
この記事はこんな人に役立ちます
- 賃貸管理の仕事内容が気になる人
- 賃貸管理会社への就職・転職を考えている人
- 賃貸オーナー初心者
※ここでは賃貸の管理に特化した記事を書いておりますので、分譲マンションの管理についてお知りになりたい方には参考にならないかと思います。
サブリース(転貸)専門の管理会社もまた少し違ってきます。
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賃貸管理会社とは？不動産管理業の立ち位置
賃貸管理会社の仕事は、
『賃貸オーナーの経営をサポートする仕事』です。
賃貸物件のオーナーは、管理会社に毎月管理料を支払うことで、賃貸管理業務を委託（お任せ）することができます。
支払う管理料は大体、家賃の5%程度が相場で、管理料以外にも入居が決まった時に支払う手数料、清掃費用、設備メンテナンスの費用を支払うこともあります。
(メンテナンス関係は外注している管理会社が多い)
オーナーが管理会社に委託する理由としては、
- 不動産の知識がないので自分で管理できない
- 自宅から物件までが遠く通えない
- 本業が忙しく入居者対応に時間が割けない
- 仲介会社とのコネクションが無い
- クレーム対応などの煩わしいことを避けたい
などといった理由が挙げられます。
賃貸管理会社の仕事内容
賃貸管理会社の仕事は大きくわけて５つの仕事に分類することができます。
- 入居者対応業務
- 入居促進、部屋付業務
- 契約に関わる業務
- 建物設備・メンテナンス業務
- オーナー対応業務
以下からかなり細かく解説していきます。
これを見れば賃貸管理の仕事をバッチリ理解できますよ！！
【賃貸管理の仕事内容１】入居者対応業務
賃貸住宅にお住まいの方と関わる業務です。
管理会社の規模によって、分業が進んでいる会社とそうでない会社とで一人あたりの業務の範囲は大きく変わります。
家賃管理
月々のお家賃等を入居者から集金します。
管理会社で集金を行ってからオーナーに毎月送金している場合もあれば、入居者がオーナーの口座へ直接入金する方式や、収納代行の会社に集金業務を委託している管理会社もあります。
また、月ごとに送金明細書をオーナーに郵送する管理会社が多いです。
滞納督促
入居者が期日までに家賃を支払っていない場合は、電話やメール、訪問などで督促を行います。
最近では保証会社に加入している契約が多いので、保証会社が代位弁済(オーナーへ立替払い)を行って代わりに入居者へ督促を行うケースも増えてきました。
クレーム対応
賃貸管理の肝といえる部分です。入居者からの様々な要望に対して解決を図ります。
以下、よくあるクレームの一例です。
よくあるクレーム(例)
騒音問題(上下、隣の部屋がうるさいなど)
設備の故障(給湯器、エアコンなど)
水漏れ(天井からの漏水やトイレ、キッチンなど)
家賃の減額交渉(インターネットで他の部屋が安くで募集されていたなど)
清掃状況が悪い
契約している駐車場に違う車がとまっている
退去立ち合い
退去されるお部屋の明け渡しの立ち合いを行います。
退去者から鍵の返却、退去の清算(原状回復費用やクリーニング代等)の有無などについて打ち合わせを行います。
通常の解約がほとんどですが、中には入居者の家賃滞納やトラブルなどで退去してもらうよう促して出ていってもらう場合もあります。
契約の更新
賃貸借契約は1年契約や2年契約が一般的ですが、更新時に書面で一方的に通知する場合や、双方(オーナーと契約者)で書面に署名捺印を要する場合がありますので必要に応じて取り付け業務を行います。
更新料がない契約では、入居者へ更新の旨を通知せず自動更新にしている所も多く見受けられます。
【賃貸管理の仕事内容２】入居促進、部屋付業務
管理している物件に空室があれば、空室をうめる為の募集活動を行います。
以下、部屋付けの為に行っている業務を紹介します。
広告、リーシング
中核となるのは、不動産流通機構(レインズ)というサイトへの登録、掲載です。
このサイトは宅建業者が不動産に関する情報を共有しているサイトで、空室情報の登録を行えば他の業者も情報の閲覧や物件の紹介、斡旋(あっせん)ができます。
他にも様々な募集活動を実施します。
リーシング活動(例)
- ポータルサイト(スーモやホームズなど)への掲載
- 自社ホームページへの掲載
- SNSで配信(フェイスブックやインスタグラム等)
- 物件に募集看板を設置
- 近隣の仲介店舗へ協力依頼(訪問や資料FAXなど)
- フリーペーパーへの掲載
内見希望者の案内
インターネットや現地看板を見て問い合わせがあれば、空室を案内することもあります。
原状回復、リフォームの手配
殆どの物件では、入居者が退去した後に内装の原状回復やリフォームを行います。
修繕する箇所を確認した後、協力業者に見積もりを依頼、見積書が届いたらオーナーへ提案し発注するといった流れです。
ハウスメーカー系列の管理会社や大手管理会社の場合は工事部門を設けている会社もあって、見積もりまでを自社で一貫して行える所もあります。
【賃貸管理の仕事内容３】契約に関わる業務
空室に申し込みが入れば、契約締結に向けての業務が発生します。
管理会社の規模によりますが、この業務は分業制を取り入れている所が多く、私が知っている他の管理会社でも事務員さんが行っているところが殆どです。
申込受付・審査
仲介会社から申し込みが入れば、仲介業者とのやり取りを行いながら、契約内容の確認や入居審査を行います。入居審査とは大きく分けると社内審査、オーナー審査、保証会社の審査があります。
管理会社の立場としては、トラブルを起こしそうな入居者は極力避けたいので、慎重に審査を進めます。
契約書作成、契約の締結
入居審査が合格すれば、契約書を作成し仲介業者に郵送するか訪問して届けます。
契約業務に付随して、火災保険の代理店を行っている場合は火災保険契約の締結、鍵の引き渡し、重要事項説明書の作成、保証委託契約(保証会社の契約)の締結、駐輪ステッカーの作成、お渡しなどの業務を行います。
【賃貸管理の仕事内容４】建物管理・メンテナンス業務
建物を維持、管理する為に必要なメンテナンスや修繕等の提案、手配を行います。
設備点検
年に1回～数回、建物の維持に必要な点検、清掃や法定点検を行います。
建物の構造や規模によって、必須項目は変わりますが、主な点検内容は以下の通りです。
設備点検
- 消防設備点検
- 貯水槽清掃
- 水質調査
- 定期清掃(日常清掃よりしっかりとした清掃)
- 浄化槽の汲み取り、清掃
- エレベーター保守点検
- 特殊建築物定期調査
- 機械式駐車場保守点検
- 連結送水管耐圧試験
- 雑排水管洗浄
小修繕
パッキン交換やドアの建付調整などの軽微な修繕を行います。
管理会社によっては工事部で修繕することや、外注しているところもあります。
日常清掃
日常清掃は建物の規模によって、月に何回入るかといった頻度が変わります。
ほとんどの場合は協力業者に外注します。
設備点検後の是正箇所見積もり
例えば消防設備点検を実施して不備箇所があった場合は是正の見積書を作成しオーナーへ提案します。
【賃貸管理の仕事内容５】オーナー対応業務
入居の申し込みにしてもリフォームにしても最終的にはオーナーに決定権がありますので、殆どのことはオーナーの了解なしに勝手に進めることができません。
オーナーは昔からの地主や投資家、医者など、性格も年齢もさまざまですので、それぞれに合った提案が求められます。
各報告
主に空室の募集状況や入居者クレームの対応などについて報告します。
特に水漏れなどの緊急時には即座に報告した方が良いです。
報告方法は電話やメールを希望するオーナーが多いですが、高齢のオーナーなどいまだにＦＡＸを使っている方もおられます。
最近ではＬＩＮＥで連絡を取り合うオーナーも増えてきました。
募集条件提案
空室をうめる為の条件提案をします。
提案内容としては賃料、初期費用の減額や期間限定のキャンペーンの実施などがあります。
提案方法は電話でサクッと提案するケースもあれば、訪問するか事務所に来てもらって近隣の競合物件などの資料を用いて交渉することがあります。
リフォーム・リノベーションを提案
退去した部屋の原状回復リフォームやリノベーションを提案します。
リノベーションとは通常のリフォームと比べて大がかりなリフォームで、水回りをリニューアルしたり、間取りを変更したりすることを指します。
リノベーションすることで築年経過による家賃の下落を食い止めることができます。
大規模修繕提案、設備リニューアル提案
建物の築年に合わせて、外壁塗装や屋上防水等の大規模修繕を提案します。
上記のリノベーション同様に資産価値の下落を食い止めるという意味で設備のリニューアルや新設の提案をします。
家賃の送金、収支明細書発行
入居者から回収した家賃をまとめてオーナーの口座に毎月大体同じ日付に送金を行います。
送金日前後に収支明細書の作成、発行も行います。
賃貸管理会社の気になる年収、お給料は
もちろん会社によって規模は全然違いますが、この業界はどの会社も毎月一定の管理料が入ってくるので売り上げが安定しています。
私は以前不動産の仲介会社に勤務していたこともありますが、その時は固定給+インセンティブ(歩合)でインセンティブの割合が大きかったので、結構もらえる月もあればめちゃくちゃ少ない月もありました。
その点管理会社は固定給のところが多いので給料の浮き沈みがそれ程激しくないです。
中途採用メインで求人を募集している所が多く、経験者採用が目立ちます。
私みたいに仲介会社に勤めている人が安定を求めて転職してくるパターンが割と多いです。
未経験での転職も結構多いですが、最初は業界の知識を覚えるのに苦労すると思います。
それでも半年もあればそれなりに活躍できるでしょう。
気になる年収は20代、30代役職なしで平均大体350万円〜450万円前後、役職や資格手当などが付けば大幅に給料改善ができます。
特に宅地建物取引士の資格は月1万円〜3万円程手当が付く会社が多いので長く勤めるのであれば早めに取得しておきましょう。
転職を考えている人にひとつアドバイスするとすれば、会社によって待遇や、一人あたりの仕事の幅が全然違うので、【転職会議】で会社の評判を調べてから転職活動に臨みましょう。
あくまで口コミなので、完全に鵜呑みにするのもよくありませんが、口コミがあまりにも悪い会社はやめておくのが無難です。
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まとめ
今回は賃貸管理会社の仕事内容について記事にしました。
業務内容の幅は広いですが、仕事を覚えるとそんなに難しい仕事でもありません。
コツコツとできるタイプの人や、自分で物事を考えて行動できる人は向いていると思います。
逆に細かいことが苦手だったり、コミュニケーションを取るのが苦手という方には不向きかもしれません。
それではまたお会いしましょう。
