賃貸の契約期間中に途中解約するとどうなる?(1年契約、2年契約の場合)

どうもこんにちは!

大阪の賃貸管理会社に勤務している

みやへい(@miyahei2019)です。

早速ですが、

賃貸の契約期間中に途中解約するとどうなるのでしょうか

そもそも解約することはできるのでしょうか。

今回はそんな疑問を解決したいと思います。

以下の疑問を解決
  • 契約期間の途中でも解約できるのかを知りたい
  • 契約期間の途中で解約する場合の費用等を知りたい
  • 解約時にかかる費用を知りたい
  • 解約時の注意点を予め知っておきたい

契約期間途中であっても借主からは解約できる

契約期間の途中であっても借主からであれば、理由にかかわらず、解約ができることがほとんどです。

ただし、解約予告期間や契約内容が契約ごとに違うので、確認しておくべきポイントを順番に解説していきます。

借主都合か貸主都合かによって解約予告期間や解約の要件が変わる

解約の予告期間や契約の要件などについては、借主の都合か貸主の都合かによっても変わってきます。

それぞれ見ていきましょう。

借主都合の解約予告期間

住居の場合、大体1ヶ月前予告が多いです。

この場合退去の1ヶ月以上前に貸主(オーナー)や管理会社などに通知します。

通知方法は、書面の郵送や管理会社のホームページ受付、メールやFAXなど、記録に残る方法で伝えることが適切です。

しかし契約内容によっては、2ヶ月前予告、3ヶ月前予告なんて場合もありますので、契約書をしっかりと確認しておきましょう。

テナントなどの契約は3ヶ月前や6ヶ月前等、解約予告を長めにとっているケースが多いです。

解約月の家賃の計算方法ですが、月割計算になっていることが一般的なようです。

ただし、解約月の家賃の計算方法も例外的に日割計算になっている契約もありますので、注意が必要です。

【例】解約予告期間が1ヶ月前の契約で6月25日に通知した場合

月割の場合⇒7月分の家賃までかかる(7月中旬に退去したとしても)

日割の場合⇒7月25日までの日割計算で家賃がかかる(25日から月末までに退去した場合は退去した日までの日割計算)

みやへい

月割計算の場合に注意したいのが、月をまたいで通知してしまうと、その次の月の家賃までかかってしてしまうということ。

7月末に退去したくても、7月1日に退去通知をしたようでは、8月分まで家賃がかかってしまいます。

貸主都合の解約予告期間 ※正当事由が必要

貸主から借主に対して解約をお願いする場合ですが、一般的には6ヶ月以上前に申し出る必要があるといわれています。

しかし、基本的に単なるオーナーの都合だけでは契約の解除をすることができません。

なぜなら、貸主側から契約を解除するためには正当事由が必ず必要になるからです。

あとは場合によっては立ち退き料を用意する必要も出てきます。

上記の旨は、借地借家法という法律の条文にもしっかりと明記してあります。

建物の賃貸人による賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

引用:電子政府の総合窓口イーガブ

むずかしく書いてありますが、簡単にいうと、

『貸主から借主に解約を申し入れる為には、それなりの立ち退き料を支払うことと、正当な理由が必要』

ということが記載されています。

みやへい

普通に生活していて、いきなり大家さんから『すぐに出て行って』といわれても困りますよね

そんなことが認められれば、借主はビクビクしながら生活しないといけないので、借主を保護する観点から、貸主からの契約解除はハードルが高くなっているというわけです

あとは例外として、借主の滞納や契約違反(勝手にペットを飼っていたなど)の場合は、相当期間を定めて『来月中に改善しなければ出て行ってくださいねー』みたいな感じで催告した後、改善が見られなければ契約の解除を請求することができます。

契約書で確認しておくべき箇所

契約する前には契約内容をしっかりと理解する為に、一応契約書には目を通しておきましょう。

すでに契約をしている方は、今からでも契約書を見返して頭の片隅にでも入れておくことをおすすめします。

契約の解約に関しては、以下に注意して確認しておきましょう。

(解約)

契約書の『第〇条 (解約)』の条文に、解約予告期間について記載があるかと思いますので、この解約の条文を見れば何ヶ月前予告かがわかります。

(特約条項)

特約条項のところに、1年などの短期間で解約する場合に発生する違約金についての記載や、退去時にハウスクリーニング代が借主の負担で必要になる場合にはここに書かれていることが多いです。

賃貸を途中解約する際の注意点

退去が決まれば早めに通知するべし

退去することがハッキリと決まったらすぐに貸主(オーナー)や管理会社に通知しましょう。

退去の通知を忘れたり、通知が遅れたりすると、余分に家賃を払わないといけなくなってしまうこともありますので、早めに伝えておくことがベターです。

ただし、退去の通知を出した後に、『やっぱりそのまま住みたいからキャンセルします!』といっても断れる場合がありますので、ハッキリと引っ越しすることが決まった段階で通知しましょう。

短期解約違約金が発生することもある

契約内容によっては、短期で解約する場合に限り違約金が発生する場合があります。

もし短期違約金の取り決めがある場合は、契約書の特約条項なんかに書いてあるので確認しておきましょう。

大体、1年未満に解約する場合は賃料の1ヶ月分~2ヶ月分なんて風に取り決めをしてあることが多いです。

違約金以外にかかる費用がないか確認しておこう

賃貸を退去する際には、ハウスクリーニング代や原状回復費用など違約金以外にもかかる費用があります。

退去の費用に関しては、【必読】賃貸マンションの退去費用はいくらかかる?負担額の相場は?で詳しく書いていますので参考にどうぞ。

普通借家契約と定期借家契約の違い

賃貸の契約は普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。

ほとんどの契約は普通借家契約ですが、普通借家契約の特徴としては、1年契約や2年契約で設定していたとしても、期間が満了したら合意更新や自動更新を行う流れが一般的です。

要は、普通借家契約は更新を前提とした契約となります。

一方で定期借家契約の場合、相当の期間を定めて貸借する、いわば期限付きの契約の契約のことをいいます。

定期借家契約で住居の場合は、契約期間満了前でも通常解約ができることがほとんどですが、事務所や店舗などの事業用の契約の場合は途中解約ができないことが多いので注意が必要です。

また、住居の場合でも、契約期間途中の解約はペナルティが発生することもありますので、契約書にしっかりと目を通しておきましょう。

まとめ

今回は、『賃貸の契約期間中に途中解約するとどうなる?』という内容をテーマに記事を書きましたがいかがだったでしょうか。

最後にまとめてみます。

今回のまとめ
  • 契約期間途中でもほとんどの場合解約できる
  • 借主都合の解約か貸主都合の解約によって、解約予告期間や解約要件がかわる
  • 契約書で契約期間や短期違約金、他にかかる費用がないか確認しておこう

今回の記事の内容を踏まえながら、契約書に目を通しておけば大体のことはわかりますので、まずは契約書を見返してみることをおすすめします。

それではまたお会いしましょう!

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