大阪の賃貸管理会社に勤務しているみやへい(@miyahei2023)です。
皆さんは賃貸を借りる時の仲介手数料はいくら支払うものだと思いますか？
家賃の1ヵ月分と思われている方が結構多いと思いますが、実は法的に見ると通常は0.5ヶ月分です。
実際に宅建業法上で、不動産会社が借主から受け取ることができる仲介手数料は0.5ヶ月を上限とする旨が定められています。
でも不動産情報サイトを見ると「仲介手数料1ヵ月分！」と堂々と記載されていたりするし、実際に1ヵ月分の仲介手数料を支払った、という方も多いはずです。
ではなぜ、法律で0.5ヶ月分が上限と定められているのにも関わらず、仲介手数料1ヵ月分の契約が存在するのでしょうか。
今回はそんな仲介手数料について解説していきますので、今お部屋探しをしている方も今後賃貸を契約する可能性がある方も「損をしない為に」見ていってください。
目次
仲介手数料1ヵ月分は違法なの？裁判で0.5ヶ月分を認める判決
2020年1月14日、部屋を借りた一般男性と当時仲介に入った東急リバブルとで争っていた仲介手数料の金額をめぐる裁判でついに判決がおりました。
賃貸住宅を借りる際に家賃１カ月分の仲介手数料を支払った男性が「原則は半月分だ」として、仲介業の東急リバブル（東京）に差額分の返還を求めた訴訟で、東京高裁（大段亨裁判長）は１４日、請求を認めた東京地裁判決を支持する判決を言い渡した。東急リバブルの敗訴が確定した。
引用:SankeiBiz
最終的に東急リバブルの敗訴が確定して、既に支払い済の仲介手数料1ヵ月分の内、0.5ヶ月分にあたる11万8125円と遅延損害金の支払いを命ぜられることになりました。
・そもそもなぜ東急リバブルは1ヵ月分の仲介手数料を受け取っていたのでしょうか。
・0.5ヶ月分の仲介手数料が認められた根拠はなんなのでしょうか。
順番に解説していきたいと思います。
仲介手数料の上限は法律の上では原則0.5ヶ月分、1ヵ月受領できる例外も存在する
冒頭に書きましたが、宅建業法では借主から受け取ることができる仲介手数料は0.5ヶ月分が原則になっています。※居住用の賃貸に限る
しかし例外として借主から事前に承諾を得ていれば1ヵ月分を上限とすることが認められています。
先ほどの裁判の話に戻りますが、東急リバブルは仲介手数料1ヵ月分もらいますよ、という承諾を男性からもらっていなかったのでしょうか。
仲介手数料1ヵ月分の承諾をもらうのは、入居の意思表示を受ける前である必要がある
男性も1ヵ月分の仲介手数料の金額を知りながら支払っているのだから承諾を得ていたのでは？
と思うかもしれませんが、今回の裁判の争点になったのは、承諾を得るタイミングが適切だったか否かという点です。
宅建業法上のルールでは、仲介手数料を1ヵ月分受領しようと思うと事前に承諾を得る必要があるとしていますが、その事前にというは今回の判例に基づくと「入居の意思表示を受ける前」ということになります。
すなわち今回の例でいうと、入居の意思表示を受けた後に仲介手数料について明示している為、これでは承諾を得たことにならないという判決でした。
今回裁判になった契約の流れです。↓
この判例を通して僕が思ったのは、東急リバブルに限らずできていない業者がかなり多いだろうなーと感じました。
物件の申込書の記入を終えた後か、入居審査合格後に費用の説明をしている業者は僕の知っているだけでも結構あります。(てゆーか殆どです。)
今後は事前にきっちりと説明しておく必要が出てくるでしょう。
大手不動産会社の今後の対応
今回の判決を受けて、不動産会社各社が契約書の内容や業務フローの見直しに取り掛かっています。
【大東建託】
⇒ 入居申込書の手続きより前の段階で手数料の承諾書を取り交わす方針
【センチュリー21・ジャパン】
⇒ 媒介契約書・仲介手数料承諾書を重要事項説明より前に取得することを加盟店舗に推奨
【APAMAN】
⇒ 媒介契約の成立前に依頼者の承諾を得なければならないことを認識。法令順守を進めている
【レオパレス21】
⇒ 今回の判決を受ける前から手数料の承諾を得る指導を行っていた。「物件紹介時に口頭で説明」「募集図面に記載」「入居の意思表示後に渡す概算書に記載」
仲介手数料は値切ることができる？→可能です。
結論から入りますが、仲介手数料を値切ることは可能です。
仲介手数料は不動産業者にとってメインの収入源になりますので、できるだけ減額したくないと思っている担当者がほとんどです。
しかし一方で、対応するお客さんが物件の契約をしてくれないと、そこから生まれる収入はゼロですので、減額してでも契約につながるのであれば少しくらい値下げしてもいいか、という感じで交渉に応じてもらえる場合もあります。
またほとんどの賃貸物件は、どの不動産会社に行っても契約できるので、値下げに応じてもらえない場合でも別の不動産会社に行ったら安くしてもらえた、なんてことも結構あったりましす。
仲介手数料が高いなと感じたらまずは不動産会社の担当者に相談してみましょう。
仲介手数料の相場や値引きについて詳しく知りたい人は以下の記事が参考になりますよ。
→ 賃貸物件の仲介手数料の相場はいくら？ルールや値引きについても！
まとめ：仲介手数料が1ヶ月分でも
今回は、東急リバブルの判例を基に仲介手数料のルールから各社の今後の対応まで記事にしましたが参考になりましたでしょうか
。
まー僕が思うに、最近はどこの業者も取り扱っている物件は殆ど同じなので、仲介手数料の値引き合戦が激化してもおかしくないなと感じました。
間違いなく言えるのは、手数料1ヵ月分を取得する業者自体がどんどん減っていくことでしょう。
単純に借りる側からすれば、家賃10万円の物件で手数料を10万円払うのか、5万円払うのかだともちろん後者がいいに決まっている訳ですもんね。
この知識を武装して、仲介業者に値引き交渉をするのもアリですね♪(他人事)
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